加密資產(chǎn)的風吹到了美國房地產(chǎn)業(yè)
鄧通，金色財經(jīng)
當?shù)貢r間周三，美國聯(lián)邦住房金融署（FHFA）署長Pulte在社交媒體上發(fā)文：“經(jīng)過深入研究，并遵循特朗普總統(tǒng)將美國打造成‘Crypto之都’的愿景，今天我下令房利美和房地美著手準備，將Crypto列為抵押貸款申請的認定資產(chǎn)。”這一指令標志著美國政府支持企業(yè)在評估抵押貸款資質(zhì)的資產(chǎn)審核標準上可能迎來重大轉(zhuǎn)變，同時也與特朗普政府推動Crypto在美國普及的既定目標一脈相承。
終于，加密資產(chǎn)的風吹到了美國房地產(chǎn)業(yè)。一、為何要將Crypto列為抵押貸款申請的認定資產(chǎn)？
核心原因是美國的房地產(chǎn)市場不景氣。過去50年來，美國的房屋自有率保持相對穩(wěn)定，約有62%的人口擁有住房。然而，近年來新申請住房的人數(shù)急劇下降。自2022年初抵押貸款利率從疫情低點攀升以來，美國房市持續(xù)低迷。去年房屋銷量跌至近30年谷底，連續(xù)第二年處于銷售低迷的狀態(tài)。今年迄今仍受高利率和房價壓制難見起色。Redfin數(shù)據(jù)顯示，截至4月全美房市賣家數(shù)量較買家高出近34%。
另外，抵押貸款發(fā)放數(shù)量（即貸款人與借款人合作形成抵押貸款的過程）在2024年中期降至接近歷史最低水平，并且在2025年第一季度幾乎沒有改善。發(fā)放數(shù)量的下降，尤其是再融資數(shù)量的下降，歸因于兩大因素：住房供應問題和借貸成本。
三、將Crypto列為抵押貸款申請的認定資產(chǎn)有何意義？1.改善房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
如前文所述，美國房地產(chǎn)市場低迷，這一政策或?qū)⒋碳し康禺a(chǎn)市場需求。更多持有加密資產(chǎn)的人進入購房者行列，可以增加市場需求，緩解房地產(chǎn)市場低迷行情，對穩(wěn)定和推動房地產(chǎn)市場發(fā)展起到積極作用。2.利好
聯(lián)邦住房金融局(FHFA)正式承認Crypto，或?qū)楦嘟杩钊碎_放規(guī)模可觀的聯(lián)邦貸款項目。2024年，僅聯(lián)邦住房管理局就發(fā)放了超過76萬筆單戶住宅抵押貸款，總額達2300億美元。
根據(jù)美國證券交易委員會（SEC）頒布的《員工會計公告第121號》（StaffAccountingBulletinNo.121）銀行規(guī)則，大多數(shù)銀行在2025年1月23日之前無法提供Crypto支持的貸款或抵押貸款。該規(guī)則要求金融機構在資產(chǎn)負債表上將Crypto計為負債而非資產(chǎn)。
然而，通過聯(lián)邦住房管理局(FHA)、退伍軍人事務部(VA)和美國農(nóng)業(yè)部(USDA)等聯(lián)邦項目獲得的貸款目前不允許借款人使用其Crypto作為抵押品。事實上，一些聯(lián)邦貸款甚至可能不允許將Crypto出售所得的美元清算款用于首付。
Bitcoin抵押貸款和債券公司“人民儲備”（People'sReserve）的創(chuàng)始人CJKonstantinos表示，Bitcoin可以通過監(jiān)管房利美和房地美，進一步幫助降低聯(lián)邦住房金融局（FHFA）監(jiān)管的抵押貸款支持證券市場的風險。3.推動加密資產(chǎn)與傳統(tǒng)金融體系的結合
FHFA的指令是Crypto在傳統(tǒng)金融領域的重大突破，意味著數(shù)字資產(chǎn)被納入美國住房信貸核心系統(tǒng)，Crypto與法幣在民眾生活中同樣扮演重要作用。也將推動民眾加強對加密資產(chǎn)的了解，并加快在日常生活中的普及。四、業(yè)內(nèi)人士怎么看？
Bitcoin支持者對Pulte開放的態(tài)度表示稱贊，一些人表示，數(shù)字資產(chǎn)中已經(jīng)內(nèi)置了貸方喜歡的功能，例如透明的紙質(zhì)記錄。
Redfin首席經(jīng)濟學家達里爾·費爾韋瑟：“這是Crypto倡導者的重大勝利，它使數(shù)字資產(chǎn)獲得與其他資產(chǎn)同等的待遇。”當前股票投資已被列為合格儲備資產(chǎn)，但貸款機構通常會對波動性較高的個股或Crypto進行折價評估。“只要根據(jù)波動性合理調(diào)整估值，將加密資產(chǎn)計入儲備完全可行。”
Realtor.com首席經(jīng)濟學家丹妮爾·黑爾：“若兩巨頭接受Crypto作為抵押品，將強力推動銀行改變現(xiàn)行規(guī)則。那些原本必須拋售加密資產(chǎn)才能達標的人群——或許這正是他們放棄購房的關鍵原因——現(xiàn)在可以直接獲得貸款資格，這實質(zhì)上擴大了合格買家池。”
BitcoinMining即服務Blockware的分析師MitchellAskew表示：該資產(chǎn)的流動性和透明托管（即其公共Blockchain）使其成為住房貸款的“完美抵押品”。
也有一些業(yè)內(nèi)人士對此表示擔憂。
Bitcoin抵押貸款的公司Strike表示，目前形式的Crypto貸款存在一些風險。波動性是一個主要因素。如果BTC的價格大幅下跌，貸款價值比就會上升，“這可能會引發(fā)追加保證金或清算——在不合適的時機被迫出售。”
一位評論者認為貸款機構也面臨風險：“這方面的風險模型簡直瘋狂。傳統(tǒng)抵押貸款假設借款人的收入和資產(chǎn)相對穩(wěn)定。現(xiàn)在，你面對的是凈資產(chǎn)一周內(nèi)可能波動50%的借款人。當你的抵押品包括從Bitcoin到隨機DeFiTokens的各種資產(chǎn)時，你該如何對投資組合進行壓力測試？”